メールマガジン

2020/05/27

くぼジャパンPress～関西から日本へ～【メルマガ436号】

テーマ：『～居住用賃貸建物を取得等した場合の仕入税額控除～』

このメールは、税理士法人KJグループの顧問先様と、セミナーにご参加頂いた方、
今までに名刺交換をさせて頂いた方にお送りしております。「関西から日本を元気にしよう！！」をモットーに日夜奮闘している会計事務所が送るメールマガジン。新鮮な情報を配信中です！

目次　 (令和2年4月30日発行)

『～居住用賃貸建物を取得等した場合の仕入税額控除～』

居住用賃貸建物を取得等した場合の仕入税額控除

（1）個別対応方式による用途区分
　不動産投資を行っているクライアント様もいらっしゃると思いますが、
　令和2年度税制改正において、原則として居住用賃貸建物の取得等に係る
仕入税額控除が認められないこととされました。
以前の自販機スキームのように消費税の還付手法として、近年では金の売買を
繰り返し行うことによる還付スキームが租税回避行為として問題視されており、
意図的に課税売上高を作り出すことによる還付スキームを封じ込めるためです。
また、居住用賃貸建物を取得し、その後に売却する買取再販売事業を行っている
事業者と課税当局の間で、居住用賃貸建物の取得等に係る消費税につき、
個別対応方式を適用する場合の用途区分についての争いも生じており、
この点を明確にするためでもあります。
　個別対応方式を適用する場合の用途区分は、課税仕入れ等を「課税資産の
譲渡等にのみ要するもの」「その他の資産の譲渡等にのみ要するもの」
「課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するもの」に区分します。
上記の課税当局と争いになった事案では、居住用賃貸建物の取得により家賃収入
（非課税売上）を得るものの、その取得の目的は建物の譲渡対価（課税売上）を
得ることであるため、「課税資産の譲渡等にのみ要するもの」として仕入税額控除
を適用しました。しかし、課税当局は家賃収入も得ていることから「課税資産の
　譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するもの」に区分されるとして
仕入税額控除の一部を否認しています。今回の改正により、上記の課税仕入れは
取得時ではなく3年内の譲渡時に仕入税額控除を適用することになりますが、
居住用賃貸建物に限らず、その課税仕入れの目的や発生する売上の内容をより慎重に
精査して用途区分を判定する必要がありそうです。

（2）一の取引単位
居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供するための建物（その附属設備を
含みます。）で、高額特定資産（一の取引単位につき、課税仕入れに係る支払対価
　の額が1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産）等に該当するものを
いいます。この場合の「一の取引単位」は、消費税法施行令第25条の5《高額特定資産
の範囲等》において「通常一組又は一式をもって取引の単位とされるものにあっては
一組又は一式」と規定されており、また消費税法基本通達12-2-3 において、「令第5条
《調整対象固定資産の範囲》に規定する「一の取引の単位（通常一組又は一式をもって
取引の単位とされるものにあっては一組又は一式とする。）」であるかどうかは、
例えば、機械及び装置にあっては1台又は1基、工具、器具及び備品にあっては1個、
1組又は1そろい、構築物のうち例えば枕木、電柱等単体では機能を発揮できないもの
にあっては社会通念上一の効果を有すると認められる単位ごとに判定する。」と
されています。
したがって、例えば居住用マンションの1室を1,500万円（課税仕入部分）で
取得した場合には居住用賃貸建物に該当し、居住用マンション2室をそれぞれ800万円
と700万円で取得した場合には、居住用賃貸建物に該当しないため、従前どおりの
取扱いにより仕入税額控除を行うことになると思われます。